普洛斯2026年Q2签约6700万平方英尺物流仓，创七季度内第四次新高；净有效租金涨36.9%，推动新增NOI 1600万美元；FFO上调至6.22–6.30美元/股，开发预算增至45亿–55亿美元。美国市场净吸纳量达6600万平方英尺，为2022年以来最高。
据 FreightWaves 报道，全球物流地产巨头普洛斯（Prologis）第二季度租赁签约面积达 6700 万平方英尺，创近七个季度第四次新高；其投资组合多周期租约净有效租金同比上涨 36.9%，接近全年 40% 目标。
营收与盈利超预期，FFO 上调至 6.22–6.30 美元/股
普洛斯（NYSE: PLD）公布 2026 年第二季度合并营收为 24.3 亿美元，同比增长 11%，高于市场共识预期的 21.6 亿美元。核心营运资金（FFO）为 1.63 美元/股，较去年同期增长 17 美分，亦高出分析师预测 8 美分。
公司同步上调全年业绩指引：核心 FFO 预测区间调整为 6.22 至 6.30 美元/股，中值较此前提升 2%；预计全年平均出租率为 95.25%–95.75%，下限较原预测提高 25 个基点；开发项目启动资金上调至 45 亿–55 亿美元，两端均较此前增加 10 亿美元。
租赁活动强劲，美国净吸纳量达 2022 年以来最高
第二季度，普洛斯新签租约面积 6700 万平方英尺，当季实际启用面积达 6170 万平方英尺，同比增长 21%。截至季度末，其整体出租率为 95.5%，较上年同期提升 10 个基点，但环比下降 30 个基点。
在美国市场，普洛斯录得净吸纳量（即新租减退租）达 6600 万平方英尺，为 2022 年以来单季最高。同期全美物流地产空置率为 7.2%，而普洛斯组合表现持续优于大盘。
租金加速上行，租约重定价贡献 8 亿美元未来 NOI
普洛斯投资组合多周期租约的净有效租金变化率达 36.9%，推动当季新增净营运收入（NOI）达 1600 万美元。租约“市值重估”（mark-to-market）幅度为 17%，对应未来净营运收入增量约 8 亿美元。
全美范围内，当季平均租金上涨 70 个基点。管理层指出，在德州、美国东南部、中西部及旧金山湾区等供需紧张区域，租金增速将持续跑赢通胀。
开发重心明确转向物流资产，数据中⼼建设为补充
第二季度，普洛斯开发项目启动资金为 16 亿美元，其中约一半直接投向物流地产。尽管新开发计划包含部分数据中心项目，但此次全年开发预算上调 10 亿美元的主因，系物流地产需求显著增强。
公司预测，2026 年全美物流地产总净吸纳量将达 2.2 亿平方英尺（含 1.95 亿平方英尺新增供应），有望推动全行业出租率提升 30 个基点。
普洛斯未就其对英国物流地产商 Segro 提出的 126 亿英镑（约合 166 亿美元）收购要约发表进一步评论。该要约已于上月遭 Segro 董事会拒绝。
来源：FreightWaves
本文编译自海外媒体报道，由 SCI.AI 编辑团队整理发布。
